Направление 02 · Инвестиционная недвижимость
Квартира,
которая работает,
а не стоит
Надёжное управление
Считаю доходность до сделки, а не после ремонта. Подбираю объект под задачу, сопровождаю покупку, довожу до состояния, в котором его действительно снимают, — и показываю цифры на каждом шаге.
Состав работ
Не «ремонт».
Полный контур актива
Можно взять целиком или отдельным блоком — например, только расчёт модели по квартире, которая у вас уже есть.
- Анализ рынка по локации
- Подбор квартиры под задачу
- Финансовая модель: доходность и окупаемость
- Проверка объекта и застройщика
- Сопровождение сделки
- Дизайн-проект под аренду
- Ремонт и отделка
- Комплектация мебелью и техникой
- Подготовка к посуточной аренде
- Подготовка к долгосрочной аренде
- Смета и контроль подрядчиков
- Приёмка работ и передача
Финансовая модель
Цифры до сделки,
а не оправдания после
Считаю не «сколько стоит квартира», а сколько она приносит после всех расходов и за сколько лет возвращает вложенное. Расчёт делается под конкретный объект — усреднённые цифры по рынку годятся только для ориентира.
| Что считаем | Что в этом обычно прячут | Как считаю я |
|---|---|---|
| Цена входа | Только стоимость метров | Метры + сделка + налоги + ремонт + комплектация |
| Ставка аренды | Верхняя цифра из объявлений | Реальные закрытые сделки по локации и типу |
| Простой | Не учитывается вообще | Закладываю месяцы простоя и смену жильцов |
| Операционные расходы | «Коммуналку платит жилец» | Коммуналка, налог, амортизация, управление |
| Результат | «Окупится за 10 лет» | Доходность годовых и срок окупаемости с расходами |
По расчётам «Циан» на январь 2026 года средняя доходность сдачи квартиры в Москве — около 5,5% годовых, в Московской области — около 7,5%, в Санкт-Петербурге, Сочи, Казани и Владивостоке — в диапазоне 4,0–5,5%. Это фон, а не обещание: показатель меняется, и по вашему объекту модель считается отдельно.
Порядок работы
Пять шагов
до первой аренды
Задача
Бюджет, горизонт, что важнее — доход в месяц или рост стоимости. От ответа зависит и локация, и тип квартиры.
Локация и модель
Анализ рынка по району, отбор вариантов, финансовая модель по каждому. Выбор делаете вы, но с цифрами на руках.
Сделка
Проверка объекта и продавца, торг, договор, расчёты, регистрация.
Ремонт
Смета, подрядчики, материалы на дилерских условиях, контроль сроков. Решения принимаются под сдачу, а не под «как себе».
Комплектация и сдача
Мебель, техника, съёмка, подготовка к посуточной или долгосрочной аренде. Дальше объект готов работать.
Управление
Подключается отдельно и по договорённости — если нужно, чтобы объектом кто-то занимался после запуска.
Кадры «до / после» по одному объекту работают здесь лучше любого текста — как только появятся, ставим их сюда.
Я строитель и экономист, а не управляющая компания. Моя сила в этом направлении — посчитать модель до сделки, купить правильный объект и довести его до состояния, в котором он сдаётся, не переплатив за ремонт. Постоянное управление арендой подключается отдельно и обсуждается персонально.
Частые вопросы
До того,
как вы напишете
У меня уже есть квартира. Чем поможете?
Посчитаю модель по ней: сколько она приносит сейчас, сколько может приносить после вложений и окупятся ли эти вложения. Если да — сделаю ремонт и комплектацию под сдачу со сметой, которую видно построчно.
Посуточная или долгосрочная?
Это решается цифрами, а не вкусом. Посуточная даёт выше ставку и выше расходы с простоями, долгосрочная — стабильнее и дешевле в обслуживании. В модели считаю оба сценария по вашему объекту и показываю разницу.
Сколько стоит ремонт под аренду?
Считается по смете и зависит от площади и состояния. Принципиально другое: ремонт под сдачу проектируется от окупаемости — дорогие решения ставятся туда, где они возвращаются ставкой, и не ставятся туда, где просто «красиво».
Работаете с новостройками или вторичкой?
И с тем, и с другим. Новостройка — это вход дешевле и ожидание, вторичка — быстрый запуск и скрытые дефекты. Дефекты я вижу как строитель, и это как раз тот случай, когда моё образование окупает мою работу.
В каких городах?
Санкт-Петербург, Москва, Сочи, ПГТ Сириус, Краснодарский край — там, где есть проверенные подрядчики и понимание рынка. По другим городам возможен расчёт модели, но не стройка.
Заявка
Получите финансовую
модель по вашей квартире
Опишите объект или бюджет — посчитаю доходность, окупаемость и назову, что в этой задаче я бы сделал иначе.
Первые 15 минут — бесплатно. Этого хватает, чтобы понять, стоит ли вообще заходить в конкретный объект.